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3月31日，上海，市民趕在周一之前交易，擠爆了浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，搶搭末班車(chē)。
江西企業(yè)網(wǎng)4月2日北京訊按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。3月最后兩天，直轄市北京、上海、重慶、天津和其他一線(xiàn)城市按規(guī)定出臺(tái)樓市調(diào)控地方版細(xì)則，加上此前廣東公布的調(diào)控細(xì)則，以及國(guó)務(wù)院規(guī)劃出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購(gòu)、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策升級(jí)，為“史上最嚴(yán)”。綜合新華社、央視、《法制晚報(bào)》報(bào)道
調(diào)控目標(biāo)
房?jī)r(jià)不許跑贏居民實(shí)際收入
房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是樓市調(diào)控政府責(zé)任考核中的核心指標(biāo)。與北京提出的“降價(jià)”不同，二三線(xiàn)城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發(fā)布的“國(guó)五條”細(xì)則，全部?jī)?nèi)容便是“限漲目標(biāo)”：2013年我市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅（名義增幅減去CPI）以下。
與2011年多地以“全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入”為參照目標(biāo)不同，此次廣州、大連、合肥、重慶、濟(jì)南等城市進(jìn)一步明確“新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”。
以廣州為例，根據(jù)廣州市政府工作報(bào)告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)的目標(biāo)為11%，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房?jī)r(jià)目標(biāo)大概為不超過(guò)7.5%左右。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價(jià)上漲因素，因此更嚴(yán)格。”
值得關(guān)注的是，合肥除規(guī)定房?jī)r(jià)增幅的上限外，還要求凡已備案的商品住房?jī)r(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整。不少城市對(duì)房?jī)r(jià)控制都設(shè)立了嚴(yán)格的把關(guān)機(jī)制。比如，重慶提出“加強(qiáng)預(yù)售管理，對(duì)報(bào)價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證”；合肥要求“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門(mén)暫不予以?xún)r(jià)格備案、房產(chǎn)部門(mén)暫不核發(fā)預(yù)售許可證”，等等。
20%個(gè)稅
專(zhuān)家稱(chēng)查不到房屋原值的仍按1%征稅
對(duì)于備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則沒(méi)有涉及。
廣州也沒(méi)有明確規(guī)定，其31日發(fā)布的細(xì)則稱(chēng)“從嚴(yán)按賣(mài)房所得20%征收個(gè)人所得稅的操作細(xì)則也將待明確后再公布。”
除上述城市之外，各地都明確復(fù)述了這一政策。北京、天津、重慶等地規(guī)定，對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。
北京第一個(gè)出臺(tái)細(xì)則，對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購(gòu)公有住房的房屋原值給出了具體計(jì)算細(xì)則。
原值如何認(rèn)定？中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，“二手房原值的認(rèn)定是比較難的，哪些房屋可以查到原值，沒(méi)有明確的界定。”李文杰說(shuō)，“從房屋登記系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，北京從2006年實(shí)行網(wǎng)簽制度，因此在2006年后購(gòu)買(mǎi)的房屋，大多是可以查到原值的。那些購(gòu)買(mǎi)時(shí)間比較久了、原來(lái)買(mǎi)的價(jià)格比較低的房子，如果說(shuō)查不到原值，很可能還是按照總房款的1%來(lái)計(jì)稅。”
住建部政策研究中心主任秦虹說(shuō)：“如果你不能提供原始的買(mǎi)房憑證，那么當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門(mén)按照房屋總價(jià)的1%到3%來(lái)進(jìn)行征收。”
秦虹表示，以往二手房納稅主要分為三種情況，一種是自有住房滿(mǎn)五年出售的，可以免交個(gè)稅。一種是各種票據(jù)齊全的，抵扣后繳納差額的20%個(gè)稅。一種是由于票據(jù)不夠完整，不能準(zhǔn)確估算房產(chǎn)原值的，地方政策按照住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%來(lái)征收。這次新政策實(shí)際上是對(duì)上述三種情況從嚴(yán)從高征收，最終的目的還是為了抑制投資投機(jī)性的住房需求。
但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統(tǒng)時(shí)間并不長(zhǎng)，對(duì)不少較早交易的二手房的價(jià)格信息并不掌握，核實(shí)房屋原值有一定難度。業(yè)內(nèi)人士呼吁，對(duì)“20%個(gè)稅”政策，有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加以細(xì)化，尤其對(duì)無(wú)法核實(shí)房屋原值的二手房交易如何征繳個(gè)稅，更應(yīng)明確操作口徑，便于地方遵照?qǐng)?zhí)行。
國(guó)稅總局2006年下發(fā)文件明確表示，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。北京的細(xì)則復(fù)述了這一規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士分析此舉體現(xiàn)了對(duì)合理購(gòu)房需求的保護(hù)。
#p#副標(biāo)題#e#保障房建設(shè)
增普通商品房土地供應(yīng)
地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶(hù)型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。在加快普通商品住房供應(yīng)方面，兩市均表示將在開(kāi)發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目。
在政策細(xì)節(jié)上，各地均要求加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。上海要求，對(duì)擅自超過(guò)備案價(jià)格銷(xiāo)售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。
限購(gòu)限貸
繼續(xù)暫停第三套房房貸
各地“國(guó)五條”細(xì)則也表明，限購(gòu)、限貸一如既往加強(qiáng)。
除北京規(guī)定無(wú)房京籍單身人士限購(gòu)一套房外，各地限購(gòu)限貸政策大同小異，上海、重慶、天津等地繼續(xù)暫停第三套房及以上房貸，并“根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)提高第二套住房首付款比例和貸款利率。”
一些城市限購(gòu)范圍也在擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺(tái)后，原本只是主城區(qū)限購(gòu)的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。
另外，信息聯(lián)網(wǎng)手段，也將從預(yù)期上“催降”房?jī)r(jià)。國(guó)務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
[政策追問(wèn)]
20%個(gè)稅能讓新房?jī)r(jià)格上漲嗎
針對(duì)“20%個(gè)稅”的政策，上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍分析，在供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方有條件把這部分被切割的收益在總價(jià)中體現(xiàn)出來(lái)；在供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)方可能會(huì)舍棄背負(fù)較高所得稅的二手房而轉(zhuǎn)向一手房，這將使二手房面臨很大的降價(jià)壓力。也就是說(shuō)，切割走的這一塊，很大程度上會(huì)由賣(mài)家自己承擔(dān)。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，“20%個(gè)稅”開(kāi)征后，在熱點(diǎn)城市會(huì)有一定概率推高二手房?jī)r(jià)格。而二手房?jī)r(jià)格上升后，會(huì)逼迫一部分剛需不得不轉(zhuǎn)去買(mǎi)新房，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。反過(guò)來(lái)，新房?jī)r(jià)格的上漲，又會(huì)讓二手房持有者更加抬高心理價(jià)位，更加惜售或?qū)⒓哟蠖愗?fù)轉(zhuǎn)移幅度。熱點(diǎn)城市在我國(guó)住房市場(chǎng)又具有“風(fēng)向標(biāo)”作用，由此可能對(duì)全國(guó)樓市產(chǎn)生連鎖傳染的價(jià)格“波紋效應(yīng)”。
如何釋放住房改善性需求
從地方版樓市調(diào)控細(xì)則來(lái)看，現(xiàn)階段，重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶(hù)型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識(shí)，但對(duì)于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無(wú)明確措施。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說(shuō)：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣(mài)掉以前的小房子，而新的二手房交易個(gè)稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類(lèi)改善性消費(fèi)行為，因此，地方細(xì)則中也應(yīng)該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。”
劉衛(wèi)民還建議，應(yīng)充分考慮我國(guó)住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個(gè)人的公房原值較低，成交價(jià)差會(huì)較大，個(gè)稅會(huì)較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機(jī)造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在實(shí)施細(xì)則制定中給予一定考慮。
專(zhuān)家們還建議，確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說(shuō)：“我關(guān)注的是政策的落實(shí)情況，如北京、重慶和合肥出臺(tái)的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入公租房保障范圍。如果這項(xiàng)舉措能夠確保落實(shí)，就是得民心順民意。”
