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前言
在樓市調(diào)控上升到民生的高度后，樓市蛻變，商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控中不但沒有傷筋動(dòng)骨，相反，對(duì)于那些包括酒店、SOHO、寫字樓等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”而言是個(gè)利好。2013年，商業(yè)地產(chǎn)成為樓市眾多房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，逐漸從少數(shù)人的游戲發(fā)展為群雄逐鹿的壯觀局面。
城市離不開商業(yè)。十年來，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)、MALL時(shí)代，現(xiàn)在已經(jīng)開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最高階段——城市綜合體時(shí)代，典型代表產(chǎn)品便是萬達(dá)城市綜合體。近年來，城市綜合體正成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要商業(yè)模式。新的綜合體項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，南昌隨處可見有關(guān)城市綜合體項(xiàng)目的宣傳，越來越多的開發(fā)商都在躍躍欲試，希望能盡早在綜合體時(shí)代率先出位。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被認(rèn)識(shí)
縱觀2012年樓市，用喧鬧復(fù)雜多變來形容并不為過。數(shù)度調(diào)控的住宅開發(fā)市場(chǎng)，盡管并未出現(xiàn)應(yīng)聲而落的“理想”局面，但在“調(diào)控已成常態(tài)”的氣氛影響下，眾多地產(chǎn)商開始醞釀轉(zhuǎn)型。
據(jù)了解，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示：新政只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響。過去幾年來，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)一直受政策影響很小，既沒有得到政府鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。從長(zhǎng)期來看，跟今天的住宅價(jià)格相比，商業(yè)和寫字樓的價(jià)值被低估了。
北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉也認(rèn)為，目前最被低估的就是商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)的價(jià)格甚至比住宅還要便宜，這就像豬肉的價(jià)格比很多蔬菜還要便宜一樣，這是很不正常的。
在住宅遭到史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，卻給商業(yè)地產(chǎn)帶來了契機(jī)。相比住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)這幾年來表現(xiàn)不溫不火。去年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，導(dǎo)致庫(kù)存逐步減小，有業(yè)內(nèi)人士稱：目前商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和成交量都存在較大的提升空間，因此其可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值重估程度要遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。
在過去的幾年，我們看到曾堅(jiān)稱不涉足商業(yè)地產(chǎn)的萬科，也開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所動(dòng)作。還有以中糧集團(tuán)、華潤(rùn)置業(yè)為代表的地產(chǎn)商先后高調(diào)表示加碼商業(yè)地產(chǎn)。誠(chéng)然，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值已被市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)。
商業(yè)地產(chǎn)來勢(shì)迅猛
曾有人言：“過去十年屬于住宅市場(chǎng)十年，未來十年則是屬于商業(yè)地產(chǎn)的十年”。地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的集體發(fā)力，成為喧鬧樓市告別草根年代的標(biāo)志事件。
宏觀調(diào)控下，中國(guó)的商品住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)成交量低迷、價(jià)格松動(dòng)下滑的態(tài)勢(shì)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)悉，有開發(fā)商坦言：布局商業(yè)地產(chǎn)一方面是大勢(shì)所趨，更為重要的則是萬達(dá)集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來的巨大現(xiàn)實(shí)壓力。正如其所言，在2012年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已出盡風(fēng)頭。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的萬達(dá)廣場(chǎng)，讓不少房企感到了壓力。
去年開始全國(guó)就漸漸呈現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，在過去的短短兩三年間，連綠地、萬科等聲名顯赫的住宅地產(chǎn)企業(yè)都頻頻出手商業(yè)地產(chǎn)。針對(duì)眾多地產(chǎn)企業(yè)加碼商業(yè)地產(chǎn)的行為，行業(yè)人士形象的將之描述為“掃雷式布局”來形容目前商業(yè)地產(chǎn)的兇猛局面。
另一方面，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往涉及寫字樓、酒店、購(gòu)物中心等多種業(yè)態(tài)、，所以對(duì)開發(fā)商的綜合實(shí)力要求很高。萬達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“商業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)商打通所有產(chǎn)業(yè)鏈，不是任何一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)就能運(yùn)作的”。確實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)著實(shí)考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力和資金運(yùn)作水平。或許萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的成功就源于萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。據(jù)記者了解，廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)建成前后的十個(gè)月的時(shí)間里，土地價(jià)格翻升一倍，區(qū)域提升價(jià)值不言而喻。
城市綜合體給南昌商業(yè)帶來新格局
近年來，城市綜合體已成為眾多開發(fā)商青睞的商業(yè)地產(chǎn)模式，不僅一線城市的城市綜合體發(fā)展迅猛，二三線城市目前也把建造城市綜合體當(dāng)作了城市發(fā)展的目標(biāo)。在城市綜合體概念愈發(fā)火熱的背后，有開發(fā)商稱：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。
綠地集團(tuán)南昌房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理孫志文去年曾說過，南昌還沒有真正意義上的城市綜合體。從南昌商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史看，城市綜合體的概念其實(shí)由來已久。2007年，南昌商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開始了新一輪的行動(dòng)與變革。在象湖新城，占地2400畝的城市綜合體——南昌小商品城成功引入浙江資本和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目包括商品采購(gòu)中心、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際物流中心、南昌MALL、休閑博覽園、商務(wù)酒店、高級(jí)公寓等多種物業(yè)形態(tài)，已成為了中部地區(qū)最大的商貿(mào)流通平臺(tái)。
據(jù)了解，南昌樓市已推出的綜合體項(xiàng)目有：綠地中央廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、普菲特國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、樟樹林、南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)、恒茂夢(mèng)時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)、南昌世貿(mào)天城、銅鑼灣國(guó)際廣場(chǎng)、南昌綠地新都會(huì)、嘉里建設(shè)紅谷灘CBD綜合體等。
正是城市綜合體這些在地段、配套、服務(wù)等方面的高附加值優(yōu)勢(shì)，使其租金回報(bào)普遍高于普通住宅，尤其是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明的階段，城市綜合體物業(yè)更具保值、投資潛力，因此“城市綜合體”開始闖進(jìn)人們的視野,在南昌受到市場(chǎng)熱捧。隨著去年8月南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)的正式揭幕和開業(yè)，已經(jīng)刷新了南昌人對(duì)城市綜合體新的認(rèn)識(shí)，也給南昌乃至江西商業(yè)帶來了新的格局。
文/記者羅蕾
