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在過(guò)去的幾年，樓市像一頭性格捉摸不定的獅子，普通百姓看不透它的舉動(dòng)，專家學(xué)者一再提醒它的破壞力，政府小心翼翼地引導(dǎo)它，但不能硬碰硬地去馴服它、控制它。然而，這樣的一頭獅子仍然昂首挺胸闊步而行，以強(qiáng)大的吸金能力綁架了無(wú)數(shù)中國(guó)人的幸福，甚至綁架整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。
中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海稱，“房?jī)r(jià)上漲群眾有意見，房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致樓市崩盤，于是有人提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)。然而，對(duì)于中國(guó)樓市而言，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)刀鋒上運(yùn)行的條件。如果著眼于住房投機(jī)者的利益，只有穩(wěn)定房?jī)r(jià)是不夠的。由于許多人貸款進(jìn)行投機(jī)購(gòu)房，是需要交利息的，房?jī)r(jià)不漲不足以消化利息成本，于是穩(wěn)定房?jī)r(jià)就變成了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲”。
曹建海說(shuō)，樓市存在泡沫是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，樓市泡沫可能短期不會(huì)破滅，但其給經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成的其他影響，例如資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、財(cái)富轉(zhuǎn)移等影響是無(wú)窮的。如同亂吃可能要拉肚子，為了防止拉肚子，我們給肛門焊了鋼鐵，只吃不出，由此身軀龐大，毒素遍布全身，能健康長(zhǎng)壽嗎？！
房地產(chǎn)市場(chǎng)是畸形市場(chǎng)
2009年，在《蝸居》的熱播浪潮中，北京的房?jī)r(jià)漲到一個(gè)驚人的新高度，成為人們無(wú)法看懂的迷局。一平方米兩萬(wàn)多元，一套普普通通的單元房售價(jià)200萬(wàn)元，許多人可能一輩子也買不起。房地產(chǎn)業(yè)，如同一個(gè)放大了的賭場(chǎng)，有錢的投機(jī)者制造著財(cái)富神話，普通的需求者或望樓興嘆，或?qū)⒆约旱奈磥?lái)做賭注貸款買房。高房?jī)r(jià)，綁架了無(wú)數(shù)中國(guó)人的幸福。
2010年初，本報(bào)記者曾就樓市問(wèn)題采訪了中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海。曹建海稱：“住房不適用于自由市場(chǎng)理論”，“中國(guó)城市房?jī)r(jià)仍有40%-50%的下降空間”，“房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是一個(gè)偽命題”，“中國(guó)寄希望于房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是飲鴆止渴”。
3年時(shí)間過(guò)去了，政府調(diào)控樓市，就像對(duì)付一頭性格捉摸不定的獅子，小心翼翼地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)新政，比如限購(gòu)二手房、加強(qiáng)保障房建設(shè)，新的“國(guó)五條”細(xì)則強(qiáng)調(diào)，“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。人們對(duì)樓市的恐慌程度減弱了許多，對(duì)于政府越來(lái)越多的保障房、廉租房，剛走出大學(xué)校門的年輕人、發(fā)財(cái)希望渺茫的失業(yè)者、即將退休的中年人看到了安居的希望。那么，眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否圓每個(gè)人的安居夢(mèng)？
日前，曹建海再次接受了本報(bào)駐京記者的專訪，就樓市問(wèn)題發(fā)表了諸多新的見解。曹建海仍然認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不適用于自由市場(chǎng)理論，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非?；蔚氖袌?chǎng)。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來(lái)分析，新中國(guó)成立之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)接近自由市場(chǎng)，這一點(diǎn)不難理解，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的土地基本上都在私人手里。新中國(guó)成立后，1982年憲法規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”。
曹建海稱，后來(lái)對(duì)農(nóng)村土地的征用，特別是2003年以來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)快發(fā)展，對(duì)城鄉(xiāng)人民財(cái)產(chǎn)的侵犯非常嚴(yán)重，一些地方政府征收土地，往往是政府低價(jià)征地，然后加價(jià)賣給開發(fā)商，開發(fā)商再加價(jià)賣給老百姓。這是一個(gè)變相掠奪游戲。
有的人認(rèn)為，蓋起的房子只要有人買，開發(fā)商能賣多貴就可以賣多貴，這是市場(chǎng)的表現(xiàn)。曹建海稱，開發(fā)商賣房，老百姓買房，這看起來(lái)像個(gè)市場(chǎng)，但實(shí)際上，開發(fā)商處于或明或暗的壟斷地位。從表面來(lái)看，每個(gè)人都可以成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，問(wèn)題是，普通百姓成立房地產(chǎn)公司后能不能拿到土地？能不能從事經(jīng)營(yíng)？能不能把手續(xù)全部跑下來(lái)？能不能蓋起房子然后賣掉？顯然，開發(fā)商是壟斷的。
房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，霧里看花
過(guò)去幾年，和房?jī)r(jià)一樣，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)也一直牽動(dòng)著人們的神經(jīng)，代表性的觀點(diǎn)主要有兩種，一種觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)階段是樓市的春天，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)多為看漲，如任志強(qiáng)、陳寶存、董藩等人。
據(jù)報(bào)道，任志強(qiáng)在2005年稱，調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而非打壓房?jī)r(jià)。2012年4月，任志強(qiáng)在一次論壇上公開表示，房?jī)r(jià)“在一年半到兩年后，將不會(huì)一般地漲，而是暴漲”。而且聲稱，“現(xiàn)在還是負(fù)利率時(shí)代，有條件不做房產(chǎn)投資那才是傻瓜”。任志強(qiáng)的這種房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)言論一石激起千層浪。
無(wú)獨(dú)有偶，2012年，在香港登記的亞太城市發(fā)展研究會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示，“怎么降的肯定會(huì)再怎么漲回去”。
房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的另一種代表性觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫已非常嚴(yán)重，泡沫會(huì)破裂，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。持此觀點(diǎn)的學(xué)者陣容強(qiáng)大，包括茅于軾、易憲容、曹建海、謝國(guó)忠、牛刀等。
2011年11月，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾稱，一線城市的平均房?jī)r(jià)降幅應(yīng)在20%-30%之間。2012年4月，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)無(wú)藥可救，房?jī)r(jià)下降50%都不過(guò)分。
有媒體將房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)與實(shí)際房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)照，發(fā)現(xiàn)持房?jī)r(jià)下跌觀點(diǎn)的專家學(xué)者往往預(yù)測(cè)落空，與實(shí)際房?jī)r(jià)不符。國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣2003年初推出“泡沫論”，稱2003年房?jī)r(jià)將小幅回落，2004年降幅更大。2011年11月，王小廣又稱，2012年平均下降20%-30%。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年房?jī)r(jià)漲幅4.8%；2004年大漲15%；2012年漲7.7%。
中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容2005年稱，“上海房?jī)r(jià)應(yīng)該降50%，北京房?jī)r(jià)應(yīng)該下降30%”。2012年易憲容稱，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)沒有改變。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2005年全國(guó)漲16.7%；2012年漲7.7%。
2004年，當(dāng)時(shí)就職摩根士丹利的謝國(guó)忠曾稱，中國(guó)樓市泡沫“將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會(huì)超過(guò)一年”；2005年，謝國(guó)忠發(fā)表《上海房地產(chǎn)可能步曼谷后塵》等文章；2010年，謝國(guó)忠預(yù)計(jì)，中國(guó)樓市泡沫將在2012年破裂。2012年2月，謝國(guó)忠稱，該年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌25%，而未來(lái)3年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%。
2009年，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海稱，只要不出現(xiàn)特別意外的因素，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將在2至3年內(nèi)回落40%-50%，這是一個(gè)不可避免的事實(shí)。這樣計(jì)算，2011年4月至2012年底應(yīng)是房?jī)r(jià)探底時(shí)期，有些城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)降50%以上。
然而，從總體上分析，中國(guó)房?jī)r(jià)并沒有下跌，而是一路上升。政府面對(duì)一路攀升的房?jī)r(jià)，也采取了許多相應(yīng)的措施，如限購(gòu)二套房、加強(qiáng)保障房建設(shè)、打擊投機(jī)性買房，但房?jī)r(jià)并沒有下跌，而是或快或慢地上升，可謂穩(wěn)中有升。
曹建海接受記者采訪時(shí)稱，許多專家學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)連連落空，有人認(rèn)為這是學(xué)者的恥辱，是對(duì)學(xué)者的諷刺，稱“這些學(xué)者還不如大神，還不如擲色子”，“專家學(xué)者的預(yù)測(cè)落空了，這些人主要是為了騙錢，語(yǔ)不驚人死不休，主要是騙取大家的關(guān)注，然后騙吃騙喝”。實(shí)際上，學(xué)者是基于一種良心良知，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)控到位，只是沒想到調(diào)控的阻力和難度會(huì)如此之大。。
曹建海稱，學(xué)者的聲音后來(lái)也形成了影響。2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”調(diào)控房地產(chǎn)，但由于導(dǎo)致房屋交易低迷，股市特別是地產(chǎn)股狂跌，馬上就有人說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控影響了經(jīng)濟(jì)。結(jié)果，2010年下半年調(diào)控就放松了，后來(lái)二三線城市的房?jī)r(jià)狂漲，處于一種失控的狀態(tài)，有的城市房?jī)r(jià)甚至上漲100%?？糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)GDP這是非常荒謬的。
曹建海說(shuō)，有學(xué)者和開發(fā)商稱，房?jī)r(jià)中70%給了政府，言外之意是要想降房?jī)r(jià)，政府就要降稅費(fèi)，如果稅費(fèi)不降，房?jī)r(jià)別想降?！拔易屑?xì)算過(guò)房?jī)r(jià)構(gòu)成，政府稅費(fèi)無(wú)論如何也達(dá)不到70%。后來(lái)從另一個(gè)角度分析，房地產(chǎn)行賄是一筆巨大的數(shù)字，這是一筆巨大的開支，如果加上行賄成本，70%這個(gè)數(shù)字是有可能的。但行賄是犯罪，即使是行規(guī)也不能縱容。我們不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的行賄，讓購(gòu)房者去埋這個(gè)行賄的單”。
曹建海還說(shuō)，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，我們付出了許多巨大代價(jià)，現(xiàn)在必須采取硬措施，馴服房地產(chǎn)這頭捉摸不定的野獅子。
